走进俄罗斯

俄房地产市场充满商机无限

当前，由于房屋价格飞涨，俄罗斯房地产业成为国外投资商的关注焦点。

一、俄罗斯房地产业的现状与特点

1、俄罗斯房屋价格快速上涨，房地产业成为投资热点。
据俄罗斯房地产咨询公司――不动产市场指数分析中心公布的一项调查结果，截至2005年9月，莫斯科市区内的房屋均价为每平米2019美元。这是自市场经济改革以来莫斯科历史上最高的房价，与纽约房地产市场价格不相上下。该中心的房地产市场分析师指出，莫斯科房地产市场价格异常火热的现象还将持续一段时间。俄罗斯各联邦主体城市的房价也在迅速攀升。俄罗斯房地产业专家认为，莫斯科房价上涨的主要原因是，石油工业拉动俄罗斯经济快速增长，人们手头的钱多了，自然对房屋的需求量变大了。其次，房地产业正经历着市场经济改革，国家不再拨款盖房子，房地产业需要在市场上盈利才能生存，因此开发商们都会按市场需求来定房价。还有一个原因就是建材价格目前有所增长，因而影响了房屋的价格。由于俄罗斯房价的快速上涨，使俄罗斯房地产业成为投资的热点。

2、俄罗斯目前尚未形成吸引投资住房的市场机制，房地产开发仍处于初级阶段。

俄联邦工业和能源部建设和住房及公用事业司住房政策处官员认为，俄罗斯至今未形成吸引投资住房建设的市场机制，这是国内近一个时期不断蔓延的官僚主义以及国家没有解决的一些问题造成的。其中包括提高住房需求的支付能力问题。为了提高居民获得住宅的总量和改善居住条件，俄国家杜马制定了27个发展住房市场的一揽子文件。这些方案一部分已经获得通过。由于缺乏投资住房的市场机制，使俄罗斯的房地产开发仍处于初级阶段，房地产的投资环境尚需进一步培育。

3、俄罗斯及联邦主体住房需求量巨大，但缺少足够的开发资金。

近一年来，俄住房需求量增加了26%。现在俄一级市场的住房平均价格比成本高1倍以上，但是俄罗斯仍然有很多人在排队等待住房，有60%―70%的居民都希望改善居住条件。按目前的住房建设速度，这些居民排队等房要10―15年。在希望改善住房条件的人中，只有0.7%的人在近一年内能得到满足。

当前，俄罗斯各联邦主体的各主要城市对居民住房的需求量非常大。据俄罗斯远东区俄罗斯总统全权代表新闻秘书宣布，远东地区现有住宅总面积为1.314亿平方米，现有住房的破损率超过了60%。在俄远东地区，有30.1万人居住在740万平方米的旧房和危房中。等待获得住房的家庭有19.5万户。俄远东有5个地区参加了不动产住房抵押贷款联邦体系。但是，这一体系并未成为保障居民获得住房的基本机制，远东地区只有7600人向地区不动产抵押贷款部门申请了住房贷款。抑制房地产发展的原因，是因为首期付款额过高和不动产抵押率过高，缺乏不动产抵押有价证券市场，以及缺乏住房建设竞争。

近几年来，俄罗斯经济每年以5%左右的速度增长，有购买力的阶层对新建住宅的需求旺盛，俄罗斯房地产市场正进入活跃期，但缺少足够的开发资金。以海参崴市为例，全市现有住宅15万套，登记居民约75万人。购房潜在客户主要是企业主、政府机关工作人员和大中型企业的中级以上管理人员。目前海参崴市新建住宅的市场容量每年约为2000套。随着俄罗斯国家贷款计划和抵押贷款方案的实施，金融方面强有力的支持，这一需求数字还会增加。据调查，目前在海参崴搞开发建设的俄罗斯公司有19家，共有7l处在建工程，这些正在建设的住房大部分每平方米售价都在700至900美金之间。房屋结构多为砖混，只有少量剪力墙结构、框剪结构的在建房屋。海参崴的房地产市场前景看好，但缺乏建设资金，建房周期也较长，建设速度较慢，目前房地产公司主要靠银行高息短期贷款来解决部分流动资金，靠吸引小投资者入股筹集建房资金。如果有资金雄厚的外国投资商进入房地产市场，房地产市场将会得到快速发展。

4、俄各联邦主体虽然积极采取措施，解决居民住房，但收效甚微。

近几年，俄罗斯各联邦主体为解决居民住房，积极采取措施。例如，西伯利亚的伊尔库茨克州政府和市政府共同组建了一个建设委员会，前不久该委员会发布了该市的城建现状及近期的建设规划。建设委员会称，伊尔库茨克市目前有竞争力的建筑用地154.8公顷，所建的住宅和办公楼的总建筑面积为142万平方米。2005年伊尔库茨克市居民对新建住宅的需求量为32万平方米，而2005年实际的住宅竣工面积预计约为16万平方米，只能满足居民需求量的一半左右。

目前伊尔库茨克市有8000个家庭的20500人仍住在危旧房内。伊尔库茨克市危房的数量有250幢，其中38幢需要拆除，其余的需进行修复和加固。据建设委员会估算，上述危房内居民的搬迁费用约为24.61亿卢布(约合8600万美元)。2006年1―2月，建设委员会招标出售伊尔库茨克市的5块地皮，计划建设高度为2―16层的住宅和办公楼，总建筑面积为17.63万平方米。目前在上述地皮上住有1640人，有260座建筑物，其中186幢属于危房。中标者首先要完成工程的搬迁、改造和建设工程管线网络、编制设计文件和修复纪念性建筑物，所需费用约占整个工程投资的18%―20%。5块地皮的搬迁和公用设施费用约为9.644亿卢布(约合3380万美元)。按建设委员会的估算，将来新建房屋的价格为每平方米20000―22000卢布(约合700―770美元)。除伊尔库茨克州以外，其他联邦主体也采取了一些鼓励房地产开发的措施，制定房产地规划，加速培育房地产市场，但收效不大，俄罗斯的房地产市场开发仍处于起步阶段，缺乏完善配套的市场运作体系。

中国的房地产业和建筑业发展很快，有实力的房地产企业完全有能力、有实力走进俄罗斯房地产业市场。近几年来，中国部分企业已走进俄罗斯房地产市场，与俄罗斯企业开展房地产业合作，积累了一些经验，为中国开展对俄房地产业合作打下了坚实的基础。

二、中俄房地产业合作潜力及其发展前景

1、中国房地产企业走进俄罗斯市场，为中俄房地产合作搭建了平台。
自2000年以来，黑龙江省部分房地产开发企业已经尝试走出去，开拓俄罗斯市场。到目前已累计开发房地产140多万平方米，投资近3亿美元。如牡丹江联发公司2001年与俄海参崴市斯别克公司合资成立了东亚有限公司，2002年在海参崴市达维大街40号开发建设一栋8400平方米的住宅楼，当年交工，中方实现利润260万人民币;2003年与俄方共同出资在海参崴市一道河区联盟大街建设一栋24000平方米综合楼，2004年交付使用;2004年在海参崴扎哈罗娃大街又开发建设一栋32000平方米综合楼;并与俄方确定了2005年50000平方米左右的开发项目。黑河华富、华兴等公司在俄布市累计开发建筑面积100万多平方米。黑龙江省华诚国际经济技术合作公司主要在俄赤塔州搞开发建设，2003年开始市场调研并在当年开发建设了2万平方米建筑面积的综合楼;2004年继续扩大投资，在2005年回笼资金形成效益。黑龙江省建工集团已经与俄勘察加半岛方面签订合作开发项目，近期将进行项目的前期工作。以上企业不仅在俄罗斯站住了脚跟，扩大了市场，也树立了中国房地产企业的良好形象，为今后更多的企业进入俄罗斯房地产市场搭建了平台。

2、中俄房地产合作的形式多种多样，房地产市场的"蛋糕"不断做大。

黑龙江省把开拓俄罗斯远东地区建筑和房地产市场，作为企业走出去的近期目标，并将中长期目标定位在向俄罗斯欧洲地区的纵深城市发展，尤其是向莫斯科、圣彼得堡等俄罗斯有影响的大城市延伸。
黑龙江省建设厅、建设银行黑龙江省分行、黑龙江省外汇管理局等部门提出，应该支持有实力的民营公司组成开发、设计、施工、建材供应联合体到俄罗斯进行开发建设，发挥民营企业适应力强的优势，与俄采取多种合作方式:一是在俄罗斯建立独资的房地产开发公司，取得相应的开发资质、总承包人资质，选派高级管理人员，聘用当地工程技术人员，组织国内的劳务队伍，与有土地建房权的当地公司进行项目合作，以合同约定各方投入与分配。二是建立合资公司，利用伙伴公司的土地和部分资金进行开发。三是购买当地建筑和发包人公司的股份，利用该公司的建筑和房地产资质及土地，以控股公司或参股公司的形式进行开发。

黑龙江省建设厅在俄设立黑龙江省房地产业协会和黑龙江省建筑业联合会俄罗斯远东分会。通过协会将在俄施工和从事房地产开发的企业组织起来，树立中国企业品牌，扩大在俄市场份额。目前将以哈尔滨东方房地产开发公司、黑河华富集团、牡丹江联发公司等企业为龙头，以海参崴、布拉戈维申斯克等俄远东城市的房地产项目为重点，由省政府建设、外汇、海关、金融、外贸等相关部门提供政策支持，将黑龙江省开拓俄罗斯建筑和房地产市场的"蛋糕"做大。

3、中国建材商品通过房地产开发渠道，打进俄罗斯市场。

近年来，物美价廉的中国建材商品在俄罗斯尤其在俄远东地区建材市场上所占比例越来越大。俄罗斯市场对中国建材需求增加的主要原因是:俄罗斯远东地区的大多数住房都是在上个世纪50―80年代建设的，经过几十年的使用，大多数房屋的内外墙、门窗、地板、卫生间、厨房、采暖设施、灯具、家具等，都已经严重老化，亟须改造更新。最近几年俄罗斯的经济形势明显改善，居民收入大幅度增加，很多家庭都把家庭装修、设备改造列入最大的家庭开支计划。预计最近十年，建材市场的形势将越来越好，俄罗斯消费者对装修材料和建筑材料，厨房和卫生间设施以及其他家庭装修、家具等必不可少的商品的需求将逐年增加，同时对质量、环保和安全要求也将大大提高。目前，中国的建材销售形势最好的是各种墙地砖、灯具、地革、卫生洁具、壁纸、装饰性产品、小五金工具、卫生间和住房装饰配件、家具等。其中，俄罗斯滨海边区居民使用的灯具产品主要来自中国，约占灯具市场的三分之二;中国生产的各种地砖、墙壁砖、装饰砖、抽水马桶、洗脸池、卫生间用品等在俄罗斯市场也很受欢迎。由于运输方便，款式品种丰富，市场反应快，价格低廉，这方面产品在俄罗斯市场所占的份额将越来越大。目前几乎所有的俄罗斯建材经销商都希望与中国建材生产厂家建立联系，进行合作。

目前俄罗斯经济快速发展，新兴的房地产业上升势头强劲。近两年全俄工业建筑与商用建筑竣工面积分别达到3亿平方米和1.8亿平方米，几乎相当于前十年建筑面积的总和，建材市场年贸易额近100亿美元。此外，大量的改扩建工程、城市旧房改造、新房建设和装修的需求，对中国建材的需求量日渐增加。可以通过投资俄房地产业作为契入点，在俄罗斯建立中国建材城，把大量的中国建材商品在俄罗斯市场上销售，实现贸易与合作双突破。

4、中国的知名企业集团已挺进俄罗斯房地产市场，前景看好。

2005年3月，由中国上海实业(集团)有限公司、上海海外公司、百联集团有限公司、锦江国际(集团)有限公司、上海绿地(集团)有限公司、上海工业欧亚发展中心组成的上海海外联合投资公司投资13亿美元，进入俄罗斯的圣彼得堡市从事房地产开发业务，他们投资开发的"波罗的海明珠"项目保持了多项第一:上海在海外直接投资最大的项目，中国目前在俄罗斯投资最大的项目，圣彼得堡市最大的外资项目。

圣彼得堡是国际知名的旅游城市，位于世界重点旅游城市的第七位，但它的基础设施不够，酒店数量不足，从而造成了旅游费用极其昂贵。三星级酒店一晚的住宿费不少于100美金，如果旺季去就得付300美金以上。另外，上千万平方米的危旧住房亟待拆迁改造，蕴藏着巨大的商业机会。"波罗的海明珠"项目是一个在中俄两国政府积极推动下的大型投资项目。该项目主要以一级开发为主，二级开发主要通过吸引其他投资商去做。俄罗斯从来没有这么大的项目，他们自己也没有这种大区规划经验，这个项目对当地的政治、经济、文化都会产生巨大影响。2005年6月10日，圣彼得堡举行了"波罗的海新城"项目的奠基典礼。根据规划，"波罗的海新城"将成为圣彼得堡市未来的城市副中心。该开发项目位于圣彼得堡市西南部的红村区，规划占地面积约1.8平方公里，北靠波罗的海芬兰湾，西邻俄罗斯的著名景点夏宫和康斯坦丁宫，东邻列宁格勒公园，东、南两侧为成熟的大型居住区，地理位置可谓优越。根据初步规划，与俄罗斯著名的夏宫相距2公里的"波罗的海明珠"项目将被打造成一个以国际商务居住为主，集展览展示、办公、居住、购物中心、餐饮娱乐等为一体的多功能国际滨水商业居住区。其开发步骤为:首先通过城市基础设施建设实行土地的成片开发，并分阶段实施商业、商务、酒店、休闲娱乐、餐饮以及配套等综合开发与经营。

综上所述，俄罗斯房地产市场对国外投资商产生了巨大的吸引力，其开发前景十分广阔。中国与俄罗斯相邻，具有地缘优势、劳动力优势、建材优势和技术优势，早日挺进俄罗斯市场，全方位开展中俄房地产合作，对于中俄经贸全方位发展和提档升级，具有十分重要的战略意义和深远的历史意义。